Comment chaque signal de marché est construit

Ce que mesure l’indice

Bank Al-Maghrib calcule l’indice selon la méthode des ventes répétées : seuls les biens vendus au moins deux fois au cours de la période sont retenus, et ce qui est mesuré est la variation du prix d’un même bien entre ses deux ventes. C’est ce qui neutralise l’effet de la composition de ce qui s’est vendu au cours d’un trimestre donné, et c’est aussi pourquoi un bien entre tardivement dans le relevé : il n’y figure qu’une fois sa seconde vente enregistrée.

La série publiée a une base officielle : 100 en 2006. L’indice tracé sur ce site ne l’utilise pas. La source publie des variations trimestrielles en pourcentage plutôt que des niveaux : le niveau affiché ici est donc composé à partir de ces variations et ancré à 100 au premier trimestre montré. Les deux s’appellent « base 100 » et ce n’est pas le même nombre : 112 sur ce site signifie 12 % au-dessus du premier trimestre du graphique, pas 12 % au-dessus de 2006.

Les six types de biens ont des définitions précises dans la source. Une maison est un local d’habitation individuel sans jardin et une villa un local d’habitation individuel avec jardin — la distinction est le jardin, pas la taille. Un appartement est un local d’habitation situé dans un immeuble collectif, un terrain urbain est un lot situé dans le périmètre urbain, un local commercial est un espace aménagé pour une activité commerciale, et un bureau est un local de travail. Les publications regroupent aussi ces six types en trois classes — résidentiel, foncier, et commercial ou professionnel — qui est le regroupement porté par les chiffres nationaux.

Tout chiffre est provisoire

L’indice d’un trimestre est calculé à partir des transactions enregistrées 35 jours après la fin de ce trimestre. L’immatriculation est postérieure à la vente elle-même, et un bien n’entre dans un indice de ventes répétées qu’une fois sa seconde vente enregistrée : un trimestre continue donc de gagner des observations longtemps après sa première publication. Bank Al-Maghrib indique que les chiffres historiques sont mis à jour en conséquence, et que cette mise à jour peut être importante.

Rien sur ce site n’est un chiffre définitif. Le trimestre le plus récent est le plus révisable de tous, car c’est celui qui a eu le moins de temps pour se compléter. Ceci est distinct du changement de méthodologie du T1-2025, qui fut un événement unique : la révision est une propriété permanente de la série, et elle vaut pour chaque trimestre affiché.

Classification

Les variations comprises entre ±0,5 % sont dites stables. Au-dessus de cette zone, c’est une hausse ; en dessous, une baisse. Prix et ventes en hausse : « expansion » ; les deux en baisse : « contraction » ; sens opposés : « contrasté ».

L’indice des prix base 100

Les séries publiées sont des variations trimestrielles en pourcentage, pas des niveaux. Pour tracer un niveau, nous fixons le premier trimestre observé à 100 et y composons chaque variation publiée. Les variations nationales de prix sont publiées pour chaque trimestre de la série : rien n’est supposé. Un trimestre sans variation publiée, ou avec une variation invraisemblable, produit une rupture de la courbe plutôt qu’une valeur comblée.

Aucun indice équivalent n’est publié pour l’activité. Les variations de transactions manquent pour un quart de la série nationale, et composer par-dessus ces trous affirmerait implicitement que rien n’a changé lors de trimestres jamais observés. Les ventes réalisées ne sont donc affichées que sous forme de variations publiées.

Pourquoi les classements diffèrent

Une version antérieure combinait variations de prix et de transactions dans une note sans fondement dans la source. La comparaison BAM n’ordonne désormais que la colonne de mouvement choisie par le lecteur. Le classement séparé des rendements demandés ordonne un ratio explicite avec un seuil de 30 annonces. Aucun des deux n’est un verdict sur la ville où acheter.

Qualité des données

« Complètes » signifie qu’au moins 80 % des observations disponibles pour la ville contiennent les deux signaux et que la dernière période est présente. « Presque complètes » correspond à 40–80 %. Un historique court ou une couverture plus faible donne « limitées ». Une ville sans la dernière période nationale est marquée « rien de récent ». « Données insuffisantes » est le dernier cas : une ville présente dans le jeu de données mais sans aucun chiffre principal, ce qui rend les autres niveaux incalculables.

Source et limites

La direction provient des publications de Bank Al-Maghrib et de l’ANCFCC : un indice de ventes répétées issu des transactions. Les niveaux demandés proviennent séparément du baromètre AlerteImmo, qui agrège les annonces Avito, Mubawab et Yakeey. Les deux sources ne sont jamais fusionnées en une seule mesure.

AlerteImmo présente ces chiffres comme des prix affichés avant négociation, et non comme une source officielle, une étude de marché ou une estimation immobilière. Le rendement brut est calculé ici en divisant douze mois de loyer demandé par le prix de vente demandé. Il ignore frais, impôts, vacance et négociation.

Le nombre absolu de transactions n’est pas disponible sous forme de série exploitable. Les publications 2010–2013 l’impriment et les récentes le tracent sur un axe, mais les chiffres imprimés s’arrêtent en 2013 et une valeur lue sur un graphique n’a pas de provenance publiable. Les ventes réalisées restent donc affichées comme variations publiées.

Le simulateur

Le simulateur transforme les prix demandés AlerteImmo d’une ville en montants : le prix demandé pour une surface, le loyer demandé correspondant, et à partir d’eux une mensualité, un prix en années de loyer et un rendement après frais. Toutes les autres valeurs — apport, taux, durée, frais d’acquisition, mois vacants, charges — sont des hypothèses du lecteur, partent d’une valeur indicative fixe, et ne sont ni une offre de banque, ni un devis de notaire, ni une statistique publiée.

Sa partie officielle lit séparément le trimestre de Bank Al-Maghrib pour la même ville. Aucune somme, aucun ratio ni aucune phrase ne combine un prix demandé avec un chiffre issu des transactions.